「你這塊地要用，得先辦興辦事業計畫。」很多地主與中小企業主，是在建照送件被退、或在土地交易洽談的過程中，才第一次聽到這句話。接著的問題通常是：這到底是誰在辦？要多久？從哪一步開始？ 實際的卡點，通常出現在三個地方：這塊地目前的使用地類別，允不允許你要做的事；你要做的事歸哪一個目的事業主管機關管；以及面積有沒有跨過必須辦理「使用分區變更」的門檻。這三題只要一題判斷錯誤，後續的計畫書、預算與時程往往都得回頭重新調整。 依非都市土地使用管制規則（民國 115 年 5 月 27 日修正）第 30 條第 1 項，辦理非都市土地變更編定時，申請人應擬具興辦事業計畫。原則上是興辦事業計畫核准在前、變更編定在後、建造執照更在後。惟依同條第 2 項、第 3 項，案件規模達第 11 條、第 12 條而須辦理使用分區變更者，應先依該規則第三章之程序及審議結果辦理；另有部分案件依第 28 條第 2 項、第 3 項得免附興辦事業計畫核准文件。實際程序仍以主管機關認定為準。以下內容依民國 115 年（2026）7 月 31 日查得之全國法規資料庫現行條文整理。 先破除一個誤解：沒有「改地目」這回事 很多人把這件事講成「把農地地目改成建地」。這個講法在法制上已經不成立——地目等則制度自民國 106 年 1 月 1 日起廢除（內政部民國 105 年 10 月 27 日台內地字第 1050436952 號令），土地登記謄本上已無地目欄位。現行非都市土地是以「使用分區」加「使用地類別」進行管制，都市土地則依都市計畫及其相關法令。 要判斷一塊地能不能做你想做的事，要看的是「使用分區（如特定農業區、一般農業區、山坡地保育區）」與「使用地類別（如農牧用地、丁種建築用地、特定目的事業用地）」，不是地目。若手上的資料或簡報仍以「改地目」表述，建議回頭核對其法令依據與資料更新時點。 什麼情況需要辦興辦事業計畫 依同規則第 30 條第 1 項，辦理非都市土地變更編定，申請人原則上即應擬具興辦事業計畫；實務上最常見的觸發點，是想把土地用在現行使用地類別容許使用項目以外的用途。常見情形包括—— 把農牧用地變更編定為特定目的事業用地或交通用地（如長照機構、環保設施、休閒農業設施，或私人開發道路、駕訓班、資源回收場等，依事業性質而異）；把農牧用地或林業用地變更編定為丁種建築用地，供工廠使用；既有丁種建築用地因擴展工業需要，向外擴增使用範圍；鄉村區邊緣畸零、狹小土地依同規則第 35 條之 1 申請變更編定為建築用地（各款條件與面積上限不同，第 1、2 款為 0.12 公頃以下、第 5 款為 0.012 公頃以下、第 3 款為 0.5 公頃以下；其中符合第 35 條之 1 第 1 項第 3 款者，依第 28 條第 3 項得免附興辦事業計畫核准文件） 並非所有變更編定案件都要檢附興辦事業計畫核准文件。依同規則第 28 條第 2 項、第 3 項，符合第 35 條之零星狹小土地、依第 40 條已檢附拆除通知書者、鄉村區土地變更為乙種建築用地、變更編定為農牧、林業、國土保安或生態保護用地，以及符合第 35 條之 1 第 1 項第 3 款者，得免附興辦事業計畫核准文件或部分文件。惟依第 30 條第 7 項，此類案件於核准前仍應先徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意。是否適用免附，須由主管機關個案認定。 另需注意同規則第 30 條之 1：興辦事業計畫原則上不得位於區域計畫規定之第一級環境敏感地區，僅少數情形（政府興辦公共設施、整體規劃所需零星土地、各該敏感地區法令明定得許可者等）為例外。這是可行性評估階段應優先篩檢的紅線。 關鍵分岔點：只辦變更編定，還是要一路辦到分區變更 這往往是決定案件量級的關鍵分歧點。依非都市土地使用管制規則第 11 條，達下列規模者不能只辦變更編定，須依區域計畫法第 15 條之 1 第 1 項第 2 款辦理使用分區變更，向直轄市、縣（市）政府申請並報經區域計畫擬定機關許可；依同法第 15 條之 1 第 2 項，許可前應先提報區域計畫委員會審議。另涉及同規則第 12 條風景區計畫（面積以 25 公頃以上為原則，離島不在此限）者，亦適用相同程序。未達門檻者依同規則第 27 條，仍應於原使用分區內依附表三申請變更編定。 事業類型｜須辦分區變更之面積門檻｜變更後分區 住宅社區｜50 戶或 1 公頃以上｜鄉村區 工業使用｜10 公頃以上（依產業創新條例申請者為 5 公頃以上）｜工業區 遊憩設施｜5 公頃以上｜特定專用區 學校｜10 公頃以上｜特定專用區 高爾夫球場｜10 公頃以上｜特定專用區 公墓｜5 公頃以上（其他殯葬設施 2 公頃以上）｜特定專用區 其他開發｜2 公頃以上｜特定專用區 門檻以下的案件走「變更編定」，程序相對單純；門檻以上進入「分區變更＋開發許可」，要面對區域計畫委員會審議、公共設施用地留設、開發影響費等要求，時間與成本是不同的量級。評估初期就要把面積算清楚，包含是否有「化整為零」被認定為同一開發案的風險。 另一個變數：國土計畫法的制度轉換 國土計畫法已公布施行，立法院於民國 113 年 12 月 31 日三讀通過修正，將國土功能分區圖之公告實施期程展延六年。依國土計畫法第 45 條，各直轄市、縣（市）政府公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法即不再適用，非都市土地現行的「使用分區＋使用地類別」管制，將改以國土功能分區及其分類銜接。截至民國 115 年 7 月，仍依區域計畫法及非都市土地使用管制規則辦理；但開發期程較長者，宜將轉換時點與銜接規定一併納入評估，實際期程以內政部及各縣市政府公告為準。 完整流程：五個階段 階段｜主要工作｜主要參與或核准對象 1 可行性評估｜查核使用分區與使用地類別、環境敏感區位、面積門檻、是否涉水保與環評、產權是否單純｜規劃團隊先行評估，必要時洽主管機關預先諮詢 2 事業計畫書撰擬｜事業性質與規模、土地使用計畫配置圖及位置圖、交通與排水、事業財務與營運計畫｜由申請人委託之規劃團隊撰擬；依事業性質，統籌者可能為建築師、都市計畫技師或開發顧問團隊 3 目的事業主管機關審查｜依規則第 30 條第 4 項報請核准；核准前須徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意，各機關並得訂定審查作業要點｜農業、工業、觀光、社福等目的事業主管機關 4 申請變更編定｜依規則第 28 條檢附變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖等｜土地所在地直轄市或縣（市）政府 5 建照與施工｜依核定之興辦事業計畫內容申請建造執照、水保施工、竣工查驗｜建管單位、水土保持主管機關 要特別留意規則第 30 條第 6 項：使用管制須依核准之興辦事業計畫辦理，不得逕依附表一容許使用項目，作興辦事業計畫以外之其他使用。也就是說，核准之後改變經營內容，並不是換個招牌就好。 需要哪些專業分工 專業角色｜負責範圍｜什麼情況需要納入 都市計畫技師／規劃顧問｜興辦事業計畫書撰擬、開發計畫與分區變更審議文件｜非都市土地開發案計畫書之常見主辦專業 建築師｜建築量體與法規檢討、土地使用配置之建築可行性、後續建造執照設計監造｜事業計畫涉及建築行為者 水土保持技師（或依水土保持法第 6 條得辦理之相關科別技師）｜水土保持計畫；規模較小者依水土保持法施行細則規定得以簡易水土保持申報書辦理｜基地位於山坡地或森林區 環境影響評估團隊｜環境影響說明書或評估報告書｜開發規模或區位達環評認定標準時 地政士／產權團隊｜產權清理、土地權利證明、變更編定登記｜土地為共有、設有他項權利或繼承未辦時 其他專業技師（大地、結構、水利、測量）｜地質、排水、防洪與基礎檢討；地形測量，鑑界與分割複丈之申請及配合｜位於地質敏感區、排水影響較大或基地界址不明時 實務上究由建築師或都市計畫技師擔任整合窗口，依事業性質、是否涉及分區變更及目的事業主管機關要求而定，並無單一定式。另水土保持法第 12 條明定，水土保持計畫未經主管機關核定前，各目的事業主管機關不得逕行核發開發或利用之許可。山坡地案件若把水保排到最後才處理，整條時程會被鎖住，這是實務上常被低估的一段。 時程與費用受什麼影響 公開資訊中沒有可靠的平均時程統計，且各縣市、各目的事業主管機關審查作業要點不同，因此不宜給單一數字。但影響幅度的因素相當明確： 面積規模：是否跨過分區變更門檻，往往是決定案件量級的關鍵；區位：山坡地、環境敏感地區、特定農業區，會直接觸發水保、環評或更嚴格的審查；環評屬獨立程序，時程與費用皆為另一個量級；產權複雜度與審查輪次：共有人多、他項權利未塗銷、界址不明，都會拖住送件；實務上補正、再審屬常態，計畫書品質直接反映在輪次上；回饋與公共設施負擔：農業用地變更為非農業使用者，依農業發展條例第 12 條及農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法，除法定免繳情形（政府興辦之公共建設及公益設施、農村建設及農民福利設施，或位於嚴重地層下陷、偏遠及離島地區者）外，應繳交回饋金；另經開發許可者，依區域計畫法第 15 條之 3 尚須將區內公共設施用地分割移轉登記為公有並繳交開發影響費。實際是否應繳及金額，須依個案向主管機關確認 費用結構上，大致可拆為：規劃設計與計畫書撰擬服務費、各項技師簽證費（水保、大地、結構等）、環評顧問費、測量與地政規費、行政規費、回饋金與開發影響費。其中回饋金與開發影響費依公告土地現值及各該法規計算基準而定，並非固定金額。建築師公會訂有酬金標準可作公開參考基準，惟僅供參考，實際仍依個案範圍與複雜度議定。 須誠實面對的一點：興辦事業計畫是否核准，屬目的事業主管機關及相關機關的實質審查權限，並非備查性質。實務上確有因區位落在環境敏感地區、事業性質與分區管制不符、或產權無法整合，而遭不予核准、要求大幅修正，甚至評估後認定不具可行性的情形。常見的三個卡點是：一、以為只是「跑個文件」，低估這是一份要被實質審查的事業計畫；二、預算與時程只抓一輪審查，未預留補正與再審；三、忽略回饋金、開發影響費與公共設施留設，導致財務模型在核准前才被推翻。 該從哪一步開始 務實的第一步不是找人寫計畫書，而是先做一次可行性檢核：確認基地的使用分區與使用地類別、是否落在環境敏感地區、面積是否跨門檻、目的事業主管機關是哪一個、是否屬得免附核准文件的情形、產權有無障礙。這一步相對耗時較短，卻決定後面所有投入是否值得。若檢核結果顯示紅線，及早知道遠比送件後被退好。 若您手上有一塊非都市土地正在評估用途，或已被告知需要辦理興辦事業計畫，建議在投入計畫書撰擬前，先由建築師與相關專業就基地條件與事業性質做整體評估，釐清應走變更編定或分區變更、需要哪些技師與程序，再據以規劃時程與預算。歡迎透過本站諮詢表單說明地號、面積與規劃用途，安排進一步討論。