多數危老案子卡住的原因，不是圖說畫不出來，也不是成本算不出來，而是「同意書收不齊」。公寓五樓十戶，九戶點頭、一戶不表態，案子就停在原地——這不是整合技巧的問題，是制度設計本身的結果。 先把最關鍵的前提說清楚：危老重建沒有多數決。依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第5條第1項，起造人擬具重建計畫，必須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，才能報請直轄市、縣（市）主管機關核准。條文寫的是「全體」，沒有任何比例門檻可以替代，也沒有「不同意者由主管機關代為處分」的機制。 所以當有人告訴你「危老只要八成同意就可以送件」「不同意的可以之後再處理」，那是把危老和都市更新的規則混在一起講。實務上真正能走的路只有三條：把不同意戶排除在重建範圍之外、改走有法定多數決的都市更新、或者回頭把協商重做一次。以下逐一拆解，並誠實說明各自的成立前提與代價。（法規查證時點：2026年7月31日，以全國法規資料庫現行條文為準。） 一、先看懂：危老與都更的同意門檻差在哪 制度與階段｜同意門檻｜法源 危老重建計畫｜範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意｜危老條例第5條第1項 都更：事業概要申請｜私有土地及私有合法建物之所有權人與面積均超過二分之一｜都更條例第22條 都更事業計畫：依第7條劃定之更新地區｜所有權人與面積均超過二分之一｜都更條例第37條第1項第2款第1目 都更事業計畫：其餘更新地區｜所有權人與面積均超過四分之三｜都更條例第37條第1項第2款第2目 都更事業計畫：依第23條自行劃定更新單元｜所有權人與面積均超過五分之四｜都更條例第37條第1項第3款 表中的比例是條文明訂的原則，個案仍會因為更新地區的劃定方式、公有土地是否參與、實施方式（協議合建或權利變換）而有差異，送件前務必以當時現行條文及地方主管機關認定為準。 常見錯誤說法一：「危老拖越久獎勵越少，要趕快簽。」危老條例第6條的時程獎勵是按條例施行後的年期分級遞減，最末一級為施行後第8年；條例於民國106年5月12日施行，據此推算時程獎勵已於114年5月11日屆期，114年5月12日起該項獎勵歸零，已經不存在「早簽多拿」的差別（精確屆期日仍請以內政部或當地主管機關公告為準）。真正還有期限的是重建計畫的申請期限至民國116年5月31日止（危老條例第5條第2項）。用「獎勵快沒了」催簽同意書，在現行制度下是不成立的說法。 二、先分類：不同意，通常不是同一件事 把「不同意戶」當成單一問題處理，幾乎一定失敗。實務上至少要分成五類，因為對應的解法完全不同。 表面上的理由｜背後常見的真正訴求｜可行的處理方向 分回坪數不滿意｜不信任試算基礎，或對車位、公設比、樓層別價差有疑慮｜公開試算假設、逐項對帳、導入第三方估價 擔心搬出去回不來｜過渡期租金、搬遷、學區與長輩就醫的實際困難｜把過渡安排寫進契約與時程表，不只口頭承諾 產權複雜、繼承未辦｜法律上根本沒有能簽名的人｜先辦繼承登記或處理共有關係，屬前置作業非談判 有租約或設定他項權利｜承租人、抵押權人的權益必須先釐清｜與權利人分別協商，處理順序寫進計畫 單純不信任發起人｜資訊不對等，覺得自己是被說服的一方｜改由所有權人共同委任專業者，讓資訊透明化 第三、四類特別容易被誤判成「態度問題」。未辦繼承的房子，在法律上是找不到有權同意的人，先辦妥繼承登記或依民法處理共有關係，才有談判的對象；共有土地能否由部分共有人依土地法第34條之1代為同意危老重建，實務上仍有爭議，須就個案向主管機關確認，不宜自行推定。 三、做法一：縮小重建範圍，把不同意戶排除在基地之外 這是最直接的解法：重新界定重建計畫範圍，只納入願意參與的所有權人。因為危老是以「重建計畫範圍」為單位計算同意，範圍縮小後，全體同意就有機會成立。 但這件事能不能做，取決於剩下的基地本身是否還蓋得起來。至少要確認： 建築線是否仍然成立——建築法第42條規定建築基地與建築線應相連接，其連接部分最小寬度由當地主管建築機關統一規定。切割後若剩餘基地失去足夠的臨路面，等於沒有建築線，案子直接不成立。；基地形狀是否還能配置——退縮、防火間隔、日照與開窗、汽機車出入口與坡道，都需要實際量體檢討，不是把面積扣掉就好。；共同壁與結構的處理——原建物若為連棟，拆除線兩側的結構安全、既有牆面防水與外觀修復責任，必須事先界定。；容積獎勵條件是否還達得到——危老條例第6條的獎勵上限與各款獎勵項目多與基地規模、規劃內容連動，範圍縮小後可能一併失去部分獎勵。；反向操作的可能——危老條例第3條第2項允許合併鄰接之建築物基地或土地辦理；有時候與其硬談不同意戶，不如往另一側找願意參與的鄰地，把量體補回來。 代價很清楚：基地變小、單價成本上升、可分回的坪數下降，而且會留下一段長期共處的界線。這條路必須由建築師先做可行性檢討，確認「切完還蓋得起來」再談，順序反過來就是白費力氣。 四、做法二：改走都市更新 都市更新最大的差別，是它有法定的多數決機制。當同意戶比例已經很高、只差少數幾戶，而基地規模又夠大時，轉軌都更是制度上唯一能在不取得全體同意下推進的正途。 面積與更新單元門檻各縣市不同：依都更條例第23條，未經劃定應實施更新之地區，所有權人得按主管機關所定「更新單元劃定基準」自行劃定更新單元，而該基準由各直轄市、縣（市）自行訂定並定期檢討。因此沒有一個全國通用的面積數字，必須查詢案件所在地當時有效的劃定基準。；時程明顯拉長：都更須經事業概要、事業計畫、權利變換計畫等程序，並有公開展覽、聽證與審議，整體期程通常以年計，遠長於危老。；程序成本較高：估價、審議、幹事會與委員會意見回應，都會反映在時間與費用上。；同意比例的認定時點：依都更條例第37條，主管機關核算同意比例以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準；且所有權人於事業計畫載明分配之權利價值比率或分配比率，低於其出具同意書時之預期者，得於公開展覽期滿前撤銷同意。撤銷有其法定事由，不是任意反悔，但這仍代表高比例同意在公展結束前並非一勞永逸。 常見錯誤說法二：「危老談不成就轉都更，反正一定過得了。」都更有多數決，不代表結果可預期。轉軌前必須先確認更新單元劃定基準是否符合、周邊是否需一併納入、以及既有同意戶是否願意承受多出來的時間成本。近年主管機關對「都更切小塊轉危老」等操作亦持續檢討修正，制度環境會變動，須以送件當時規定為準。 五、做法三：把協商重做一次，而不是把人說服一次 多數整合失敗，敗在資訊不對等，不在條件不好。當一位住戶反覆問「為什麼我只能分回這樣」而得不到可驗證的答案時，不同意就是理性選擇。可以改善的具體做法： 公開試算的假設值：把基準容積、獎勵項目、營建單價、管銷、稅費等假設攤開，讓每一戶都看到同一份計算基礎。；引入第三方估價：由全體所有權人共同委任不動產估價師，而非由單一方指定，讓分配比例有獨立依據。；把過渡期寫成契約條款：搬遷補助、租金補貼、支付時點、工期延誤的處理方式，用文字固定下來。；改變委任結構：由所有權人共同委任建築師與相關專業者進行可行性評估，先產出中立的資料，再談合作對象。；逐戶處理而非集體施壓：不同原因用不同方案，並全程尊重每一位所有權人依法拒絕的權利。 必須明講：任何以斷水斷電、施工干擾、公開指名、精神施壓等方式促使住戶同意的手段，不但於法不容，也會讓已取得的同意在後續程序中產生爭議。合法途徑只有三條——縮小範圍、轉軌都更、或改善協商條件。 六、三種做法怎麼選 做法｜成立前提｜主要代價 縮小重建範圍｜剩餘基地仍有建築線、可配置、可取得剩餘全體同意｜面積縮小、成本上升、獎勵可能減少 改走都市更新｜符合當地更新單元劃定基準、同意比例達法定門檻｜時程以年計、程序與費用高、同意可能被撤回 改善協商條件｜不同意原因屬條件面或信任面，且各戶仍願意對話｜需投入時間與前期評估費用，且無必然結果 七、什麼時候該停損 這部分市面文章很少寫，但對地主更重要。出現下列情形時，多數情況下應先暫停，不要繼續投入前期費用： 不同意戶的持分位置正好卡住唯一的臨路面，切割後剩餘基地無法取得建築線。；切割後量體過小，扣除法定退縮與必要設施後幾乎無有效樓地板面積。；基地規模與區位不符合當地更新單元劃定基準，都更這條路在制度上不通。；關鍵所有權人長期無法聯繫、產權未辦繼承且繼承人眾多，短期內無從取得合法同意。；已有明確的訴訟或糾紛，且結果將直接影響權利範圍認定。 承認一個案子在現行制度下推不動，並不等於放棄。土地還在、屋齡繼續增加、法規也會修正；把資料留存、把產權問題先處理乾淨，往往比硬推更有價值。至少要記得，危老重建計畫的申請期限是民國116年5月31日，時間規劃應以此回推。 下一步 如果你的案子正卡在同意書這一關，比較有效率的順序是：先請建築師做一次範圍可行性檢討——把不同意戶排除後，基地是否還有建築線、還能不能配置、量體差多少，這三個答案會直接決定要走上述哪一條路，也會讓後續與住戶的溝通有客觀依據，而不是各說各話。 接著才是評估委託對象與費用結構。關於「該找建商還是找建築師先談」，可參考本站文章危老重建找建商還是找建築師？；關於重建成本的組成與影響因素，可參考危老重建費用一坪多少？。這兩件事會影響你在協商時能提出什麼樣的條件。 若需要就個案的整合困境做進一步討論，可透過本站諮詢表單說明基地位置、樓層戶數與目前同意情形，由建築師協助釐清可行方向與應優先處理的前置問題。每一件整合案的條件都不同，實際判斷仍須依基地現況、當地主管機關認定與申請時之現行法規為準。