「危老重建一坪多少錢？」是屋主坐下來第一句會問的話。但這個問題在實務上沒有辦法用一個數字回答——不是刻意迴避，而是重建並不是買一件規格固定的商品，而是把一棟房子從結構安全性能評估、整合同意、設計送審、拆除、施工到交屋，整套重做一次。同樣是四層樓老公寓，基地形狀、有沒有地下室、鄰房要不要保護、外裝與設備等級不同，總價可以差很多。 更關鍵的是，屋主真正該問的不是「營造一坪多少」，而是「這個案子從頭到尾要花多少、其中我自己要掏多少、什麼時候掏」。市面上流傳的坪單價，多半只涵蓋營造工程費一項，把設計監造、拆除、規費、利息、過渡期房租全部排除在外。用那個數字去估自備款，通常會低估。 下面把總成本拆成可以逐項清點的科目，並說明每一筆受什麼變數影響。所有法規敘述以查證日 2026 年 7 月 31 日（民國 115 年）之全國法規資料庫現行條文為準。 先劃清適用邊界：依危老條例第 3 條第 1 項，本條例限於都市計畫範圍內、未經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的合法建築物，並須符合下列情形之一：經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除或評估有危險之虞應限期補強或拆除；經結構安全性能評估結果未達最低等級；或屋齡三十年以上，經評估耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。非都市土地上的廠房、農舍，以及無法取得合法建築物證明者，並不適用本條例，須另循其他途徑，本文的成本結構也不能直接套用。 一、為什麼沒有一個標準坪單價 影響變數｜為什麼會改變單價 基地規模、形狀與鄰房條件｜畸零、狹長、面寬不足會壓縮平面效率；鄰房保護、施工便道與吊車進出困難則會增加假設工程費 樓層數與地下室｜是否開挖地下室、開挖深度與擋土工法，是造價落差較大的一項 結構系統｜RC、SRC、鋼構的材料與工期不同，連帶影響利息 外裝與設備等級｜外牆材料、電梯規格、機電與消防設備選配差距明顯 地區與發包時點｜營造工班行情與材料價格隨時間波動，可參考主計總處營造工程物價指數趨勢 審查與法規要求｜是否須辦理都市設計審議或其他專案審查（各縣市觸發門檻不同），以及是否適用各該縣市依條例第 7 條自訂之建蔽率、高度放寬規定，都會影響前期時間與費用；少數規模較大的基地另可能涉及環境影響評估，須個案確認 二、重建總成本的科目清單 費用科目｜內容｜計價方式與影響因素 結構安全性能評估｜依條例第 3 條第 4 項及結構安全性能評估辦法，應由建築物所有權人逾半數同意並推派一人為代表，委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理；先辦初步評估，未達一定標準者再辦詳細評估｜條例第 4 條第 1 項定有主管機關「得」補助評估費用，補助要件與額度由各級主管機關另以辦法或自治法規訂定，須逐年查詢所在縣市公告。同條第 2 項並定明，對第 3 條第 1 項第 2、3 款評估結果有異議者，得向該管縣市政府所組鑑定小組申請鑑定，鑑定結果為最終鑑定 重建計畫擬具與申請｜依條例第 5 條，重建計畫由起造人擬具，取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意後，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准；實務上多委由建築師協助整理計畫內容，並依施行細則第 5 條就建築物配置及設計圖說簽證｜主管機關應自受理之日起 30 日內完成審核，情形特殊者得延長一次、延長以 30 日為限（施行細則第 6 條）。費用依基地規模與整合難度而異 建築師設計監造費｜建照與使照申請、施工圖說、結構水電空調消防協力整合、施工監造｜依建築師法第 37 條，建築師公會應訂立業務章則，載明業務內容、受取酬金標準及應盡責任義務並報內政部核定；各地公會另訂有酬金參考基準供會員參酌，性質為參考基準，非法定強制費率。實際酬金受基地規模、建築物用途與樓層、審查程序多寡、服務範圍（是否含監造、都審協辦）等因素影響，依個案議定 專業技師簽證｜結構、電機、消防、大地等技師簽證｜依建築物規模與工法 拆除與廢棄物清運｜拆除工程、鄰房保護、營建剩餘土石方處理｜依構造種類、臨路寬度與清運距離 營造工程費｜主體結構、外牆、門窗、機電消防、電梯、公共設施｜通常占總成本比重較高，隨物價與人工行情浮動 規費與稅費｜建照使照規費、鑑界複丈、外水外電接管、地政登記、契稅印花｜依法定費率與各縣市規費標準 融資利息與相關費用｜土地融資、建築融資的利息、開辦費、保證費｜依額度、利率與實際工期長短 過渡期支出｜搬遷、傢俱倉儲、外租住屋租金、二次搬回｜依工期長短，屬純現金支出 管理費與預備費｜變更設計、追加減、物價調整、爭議處理｜建議在預算內獨立編列一筆，不要與工程費混在一起 三、屋主常被低估的四筆錢 過渡期租金與搬遷：從搬出到搬回，中間要含審查、拆除、施工與交屋。建築法第 53 條規定主管建築機關核發建造執照時應核定建築期限，該期限自開工之日起算；承造人因故未能於期限內完工者，得申請展期一年並以一次為限，逾期執照失其效力。要注意的是，重建計畫審核、建照申請與拆除都發生在建築期限起算之前，租金應把這段前置期一併估進去，並以較保守的月數計算。；追加與變更設計：拆除後才發現的地下障礙物、鄰房狀況、地質差異，以及施工中的規格調整，都是估價單以外的支出。；整合成本：危老須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意（條例第 5 條），且結構安全性能評估本身就先需要所有權人逾半數同意；實務上談判、測繪、產權清理、地上物補償都會產生時間與費用。；利息隨工期累積：工期每延一季，利息與租金是同時往上疊的兩條線。 常見錯誤說法一：「越早申請危老，獎勵越多。」——這個說法已經過期。危老條例第 6 條第 2 項的時程獎勵，按施行後年度自基準容積 10% 逐年遞減至 1%，末期已於民國 114 年 5 月 11 日屆滿，自 114 年 5 月 12 日起申請的重建計畫已無時程獎勵可計（條文並未刪除，是適用期間屆滿；屆期日之計算仍以主管機關認定為準）。目前仍可適用的是第 6 條第 3 項的基地規模獎勵（基地面積達 200 平方公尺者給予基準容積 2%，每增加 100 平方公尺另給 0.5%）；依同條第 4 項，時程獎勵與規模獎勵「合計」不得超過基準容積 10%，時程獎勵歸零後，實質即為規模獎勵單獨受此 10% 拘束。另須留意兩點：第 6 條第 1 項的 1.3 倍基準容積或 1.15 倍原建築容積，是第 1 項獎勵本身的上限，第 2、3 項條文明定不受該上限限制，不宜逕自當成整案的容積天花板；以及同條第 6 項，依本條例申請容積獎勵者不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目，試算分回面積時不可把危老獎勵與其他獎勵相加。各獎勵細項額度依都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法及各縣市規定核定，本文不展開。 常見錯誤說法二：「危老可以走權利變換分配。」——權利變換是都市更新條例的機制（定義見該條例第 3 條，程序規定於第四章），危老條例並未設權利變換程序。危老與建商合建，分屋或分金條件是以民事契約談定，並無都更那套法定估價、公開展覽與異議救濟程序可資援用，權益保障主要來自契約本身，發生爭議時多數只能回到民事途徑處理。因此分回比例的計算基準、坪數認定方式、稅負負擔、履約擔保與違約及退場條款，宜於簽約前逐條檢視，必要時在契約中自行約定估價機制與爭議處理方式。 四、錢從哪裡來：三條主要路徑 資金來源｜運作方式｜要注意什麼 自有資金自建｜屋主自籌全部或大部分資金，自行發包營造｜分回坪數完整，但現金壓力與工程管理責任都在自己身上 重建融資｜以土地與興建中建物向金融機構融資；危老條例第 10 條定有主管機關得就重建工程提供必要融資貸款信用保證之規定，第 10-1 條並就商業銀行辦理重建放款排除銀行法第 72 條之 2 限制｜額度、成數與利率由金融機構個案核定；信用保證有其適用情形（如經輔導評估資金取得困難、起造人為自然人等），需逐案洽詢 與建商合建｜以分屋或分金方式，由建商出資興建｜分回比例、坪數認定、稅負負擔、履約保證與退場機制都寫在契約裡，建議在簽約前完成審閱 五、三個和錢直接相關的期限 項目｜期限｜依據 重建計畫申請期限｜民國 116 年 5 月 31 日止｜危老條例第 5 條第 2 項 稅捐減免適用期限｜以「本條例施行後五年內申請之重建計畫」為限，經行政院核定自民國 111 年 5 月 12 日起延長 5 年，至民國 116 年 5 月 11 日止｜危老條例第 8 條第 1 項、第 3 項（行政院得延長，並以一次為限） 建造執照申請期限｜核准重建之次日起 180 日內申請建造執照，經主管機關同意得延長一次，延長期間以 180 日為限｜危老條例施行細則第 7 條 稅捐減免並非提出重建申請就自動取得。危老條例第 8 條第 1 項明定，須經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，才得依規定減免；同項但書並定明，依第 3 條第 2 項合併鄰接之建築物基地或土地，超過原建築物基地面積的部分不予減免。減免內容包括：重建期間土地無法使用者免徵地價稅（但未依建築期限完成重建，且可歸責於土地所有權人者，仍依法課徵）；重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年；重建前合法建築物所有權人為自然人，且持有重建後建築物、於前述 2 年減半期間內未移轉者，房屋稅減半期間得延長至喪失所有權止，並以 10 年為限。此外，依本條例適用租稅減免者，不得同時併用其他法律規定之同稅目減免。這幾筆在總帳上確實是實際的現金差額，但因涉及主管機關同意與稅捐稽徵機關認定，評估初期宜以「可能取得」而非「必然取得」列計，並先向所在地稅捐稽徵機關確認個案是否適用，再決定要不要放進試算。 容易被忽略的一關：「重建計畫申請期限」與「稅捐減免適用期限」不是同一天。 前者依條例第 5 條第 2 項至民國 116 年 5 月 31 日止，後者依第 8 條第 1 項至民國 116 年 5 月 11 日止，兩者相差 20 天。在這 20 天內送件的案件，重建計畫仍可受理，但能否適用第 8 條稅捐減免，屬主管機關與稅捐稽徵機關的認定範圍，不宜自行推定。若稅負優惠是評估重建可行性的關鍵變數，時程規劃宜以較早的那個日期為準。另須留意，內政部已於民國 114 年 11 月提出本條例修正草案（研議更名並刪除施行期限），截至本文查證日民國 115 年 7 月 31 日尚未完成立法程序，本文所列期限仍以現行條文為準；實際啟動前請再確認法規最新狀態或洽主管機關查詢。 六、啟動前，先把三個數字算清楚 分回面積的合理估算：以基地面積、法定容積、可能適用的獎勵額度與扣除公設後，推估重建後可用的實際坪數。這是分母，且須注意危老獎勵不得與其他法令的容積獎勵併計。；自備款的現金流時間表：不是只算總額，而是排出「哪一季要付哪一筆」，對照融資撥款節點，看中間會不會斷。；過渡期的總支出：以較保守的工期估租金與搬遷費，並把前置審查期與展期的可能性放進去。 這三個數字算出來之後，「划不划算」才有辦法討論；在此之前談坪單價，多半只是在比較不同定義的數字。實務上建議的順序是：先由建築師協助確認基地的使用分區與建蔽率、容積率，並確認建築物是否符合危老條例第 3 條的適用情形，再進行結構安全性能評估與初步量體試算，之後才進到資金規劃與合建條件比較。 如果您手上的老屋正在評估重建可行性，可以由建築師先就基地條件、適用性與量體進行初步評估，並協助整理成本科目與時程，再決定要自建、合建或暫緩。歡迎透過本站諮詢表單留下基地位置與現況，安排進一步討論。