屋齡三十年以上、且經評估符合危老條例第3條的適用要件之後，實務上常卡住的往往不是法規，而是一個決定：把土地交給建商合建，還是自己當起造人、委託建築師從頭做到尾。 這題難在它一次牽動四件事——誰出錢、誰承擔風險、誰握有決策權、成果怎麼分。多數屋主一開始只比較「分回幾成」，但分回比例是結果，真正決定結果的是前面三項。 還有一個常被忽略的前提：危老沒有權利變換機制。依都市更新條例第43條，都更重建區段原則上以權利變換方式實施，其價值查估須由三家以上專業估價者辦理（第50條），計畫並須經公開展覽與審議（第48條、第53條）。危老則依條例第5條，取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意後報主管機關核准；主管機關核准的是重建計畫本身，不會替所有權人審查分配條件是否合理。分配的公平性回到私法契約，契約條款是否完備，實務上格外關鍵。 一、關鍵在「誰是起造人」 依建築法第12條，起造人是「建造該建築物之申請人」。建築法對起造人課予一整套程序義務——申請建造執照、開工報備、變更設計、申報竣工到申請使用執照，都以起造人名義為之。誰掛起造人，誰就是建管程序上的權責主體，也握有變更設計、選材與驗收的決定權。這一欄填誰，兩條路就分岔了。 比較項目｜與建商合建｜自地自建（委託建築師） 起造人｜多為建商或其指定之人（亦有共同起造）｜地主／屋主本人 營建資金｜建商籌措｜屋主自籌或向金融機構融資 決策權｜建材、規劃多依建商產品定位｜屋主與建築師共同決定 風險承擔｜營建成本波動主要由建商吸收｜成本上漲、工期延誤由屋主承擔 成果分配｜依合約分回房地或價金｜全部產權歸屋主 屋主投入｜相對低，集中在契約與驗收｜高，需長期參與決策 二、與建商合作的常見型態 「合建」不是單一種契約，下列三種在稅負與法律關係上差很多，不能混為一談。另有「委建」一詞，指屋主自任起造人並出資、委由營造廠興建，性質上仍屬自地自建，不是與建商分配成果。 型態｜土地與房屋如何處理｜屋主取得的東西 合建分屋｜地主提供土地、建商出資興建，完工後依約分配房地，性質接近互易｜分回的房屋及應有土地持分 合建分售｜土地由地主與買方簽約、房屋由建商與買方簽約，各自收款｜土地價金 合建分成｜房地合併出售，價金依約定比例分配｜分配到的價金 常見誤解一：以為「合建分屋」與「合建分售」只是講法不同。兩者在營業稅、契稅、房地合一所得稅的處理並不相同，個案還會因持有情形、自用與否而有差異。簽約型態一旦選定就難以回頭，建議在草約階段就請會計師或地政士一併試算，不要等到完工分配才發現稅負與預期落差。 三、自地自建要自己扛的三件事 資金：從結構評估、規劃設計、建照請領到營造發包，資金需求是分階段、長期的。危老條例第10條明定主管機關得就重建計畫給予補助，並對「以自然人為起造人、無營利事業機構協助取得必要資金，經主管機關認定者」提供重建工程必要融資貸款信用保證；實際額度與條件須向當地主管機關及承貸金融機構確認。；流程：結構安全性能評估、重建計畫核准、建造執照、開工、使用執照、產權登記，每一關都有補件與審查時間，個案差異很大。；風險：營建物價、缺工、鄰損爭議與追加減帳，在自地自建會直接反映在屋主的預算表上。 這也是建築師角色吃重的地方。依建築法第13條，建築物設計人及監造人以依法登記開業之建築師為限（結構、設備等專業工程部分，除五層以下非供公眾使用建築物外，應由開業專業技師負責，建築師負連帶責任）；建築師法第16條並明定建築師受委託得辦理設計、監造、估價、檢查、鑑定，並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標及擬定施工契約，第19條則定其設計責任與監督施工責任。 實務上還有第三條路：屋主自任起造人，委由具營建管理能力的團隊做全案管理，保留決策權，同時把發包與工程管理的專業風險交出去，代價是管理費用。須留意的是，工程承攬應由依營造業法登記之營造業為之，全案管理團隊提供的是管理、代辦與整合服務，兩者在契約上應分開約定，責任歸屬才清楚。 四、費用結構怎麼看 這裡不談報價，只拆解成本從哪裡來。合建對屋主而言的「成本」是放棄的分回比例，自地自建的成本則是實際支出的現金，兩者要換算到同一基準才比得出來。 成本項目｜內容｜主要影響因素 前期評估｜結構安全性能評估、地籍與法規查詢｜建物棟數、樓層、評估機構收費 設計監造｜規劃設計、建照請領、監造｜樓地板面積、構造、審查複雜度 專業技師｜結構、水電、空調等專業簽證｜規模、是否需特殊審查 營建工程｜主體結構、裝修、機電設備｜構造型式、基礎工法、當期物價 拆除與安置｜舊屋拆除、重建期間租金｜戶數、重建期間長短 稅費與融資｜建照規費、登記費用、建築融資利息｜個案適用情形、貸款額度與利率 設計監造酬金可參考部分建築師公會公布之酬金參考表，或公共工程委託技術服務的計費方式，作為理解計價邏輯的公開基準；該類參考表不具拘束力，實際仍依個案規模、複雜度與服務範圍議定。 五、簽約前應逐條確認的五件事 分回比例以什麼為基準：分回坪數、戶別還是價值？以規劃階段預估坪數還是使用執照核發後實測坪數為準？兩者可能有落差，契約要寫清楚差異如何找補。；獎勵容積如何歸屬：依危老條例第6條第1項，一般容積獎勵後之建築容積不得超過該基地1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積；但同條第2項時程獎勵（已屆期）與第3項基地規模獎勵（基地面積達200平方公尺給予基準容積2%，每增加100平方公尺再給0.5%）明定不受該上限限制，且依第4項，此二項獎勵合計不得超過基準容積10%。另依第6項，依本條例申請容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目。獎勵能爭取到多少、增加的部分歸誰，是合建談判的核心，契約須逐項明定，不宜只寫「依法申請獎勵」。；時程與違約條款：建照、開工、完工、交屋各階段的期限與違約金；建商財務出狀況時的擔保、履約保證與土地返還機制。；稅費由誰負擔：土地增值稅、契稅、房地合一所得稅、營業稅的負擔主體與時點須逐項寫明，不宜留「依法各自負擔」這種模糊條款。；設計變更與驗收的決定權：誰能改設計？改了要不要屋主書面同意？交屋驗收標準與瑕疵修補期限為何？ 常見誤解二：以為「先簽約、細節之後再談」。危老沒有權利變換的估價與審議程序，分配條件的合理性主要靠契約條款自行把關。建議在簽署任何意向書或合作備忘錄之前，先請建築師與律師分別就規劃可行性與契約條款檢視一次；意向書一旦帶有排他或違約條款，後續轉換路線的空間會被大幅壓縮。 六、時間表與現況（查證日 2026 年 7 月 31 日） 項目｜依據｜現況 重建計畫申請期限｜危老條例第5條第2項｜至民國116年5月31日止 時程獎勵｜危老條例第6條第2項｜已屆期，民國114年5月12日以後申請不再計入；精確適用時點請以內政部及當地主管機關公告為準 基地規模獎勵｜危老條例第6條第3項｜仍適用，且不受一般獎勵上限限制；與時程獎勵合計不得超過基準容積10% 同意門檻｜危老條例第5條第1項｜須取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意 租稅減免｜危老條例第8條｜重建期間土地無法使用者免徵地價稅；重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年，原所有權人為自然人且未移轉者房屋稅減半得延長，最長10年，並非全面免稅。經行政院核定延長一次，適用至民國116年5月11日前申請之重建計畫，仍須經地方主管機關同意 修法動向｜—｜行政院已於2026年7月16日通過修正草案送立法院審議（擬更名、刪除施行期限等），截至查證日尚未完成立法程序，本文所列均以現行條文為準 修法方向與最終條文仍以立法院三讀及總統公布為準，規劃時程較長的案件，建議在提報前再確認一次。另須提醒：市面上仍常見「越早申請、獎勵越多」的說法，那是時程獎勵仍在時的邏輯；若你手上的評估表還列著時程獎勵，數字需要重算。 最容易卡住的兩個地方。其一，危老依第5條須取得全體土地及合法建築物所有權人同意，沒有多數決或強制參與機制；只要一位所有權人不同意，該案即無法以危老途徑推動，此時可能需調整重建範圍、改循都市更新程序，或評估後確認暫無可行方案。其二，兩個到期日並不相同：重建計畫申請期限至116年5月31日，租稅減免依行政院核定僅適用至116年5月11日前申請者，中間相差20天；若減免對財務試算影響大，送件時程宜以116年5月11日回推。 下一步：先把「這塊地能蓋多少」算清楚 合建或自地自建，不該憑感覺選，也不宜只依單一份試算表決定——無論那份表由誰提供，都建議另取一份獨立的量體與成本估算相互對照。合理的順序是：先確認基地的使用分區、法定建蔽率與容積率，再依危老條例可爭取的獎勵範圍做初步量體與可建坪數評估，然後把「合建分回」與「自地自建總成本」換算到同一基準比較。 若你已取得結構安全性能評估報告，或手上有建商提出的合建條件想確認合理性，可透過本站諮詢表單留下基地位置與目前狀況，由建築師協助釐清法規條件、可爭取的獎勵範圍與兩條路的實際差異，再決定委託對象。