未登記工廠合法化的諮詢，常見的開場問題是：「我想把工廠弄成合法的，要找代書還是建築師？」這個問題本身就說明了難處——它不是一份文件、一個窗口能解決的事，而是橫跨工業、地政、農業、環保、消防、建管等多個行政系統的長路，每一段的主辦機關與所需專業都不同，順序也不能顛倒。 更現實的是，時間點上已經有兩道門關上了。依工廠管理輔導法第28條之5第1項，低污染既有未登記工廠的納管申請與工廠改善計畫提出，分別以「108年6月27日修正之條文施行之日起二年內、三年內」為限。該修正條文自民國109年3月20日施行，換算即納管申請於111年3月19日、改善計畫提出於112年3月19日屆滿，現行條文並未再展延。（本文法規查證時點為2026年7月31日／民國115年7月31日，以全國法規資料庫現行條文為據。） 所以現在該問的不是「找誰」，而是先確認你站在哪一格。以下把整條路拆開，說明每一關的主管機關、法源，以及哪幾關依法需要建築師簽證。 第一步：先確認你的工廠屬於哪一種身分 工輔法第28條之1以民國105年5月19日／5月20日為分界，把未登記工廠分成「既有」與「新增」兩類，處理方式完全不同。 身分別｜認定基準｜目前可走的方向 新增未登記工廠｜105年5月20日以後新增｜依工輔法第28條之1，主管機關應即依法停止供電、供水及拆除，無納管管道 既有但未納管｜105年5月19日以前既有，未於111年3月19日前申請納管｜納管期限已屆滿，現行條文無補辦規定。依第28條之1，未依限申請納管或提出改善計畫者，主管機關應停止供電、供水，實際執行方式與時程由地方主管機關認定，宜儘早評估其他合法途徑 曾補辦臨時工廠登記者｜曾依工輔法第34條補辦臨時工廠登記｜得依第28條之6申請特定工廠登記，惟該期限同樣已於111年3月19日屆滿 已納管、改善計畫已核定｜已於期限內完成納管並提出計畫｜依核定計畫改善，展延不得逾119年3月19日 已取得特定工廠登記｜改善完成並經核准登記｜可進入用地變更編定，再辦建照、使照 並非所有既有工廠都能納管。工輔法第28條之5第1項但書明定三種不得申請納管的情形：產品依法令禁止製造、中央主管機關基於環境保護或安全考量公告不宜設立工廠、地方主管機關報請中央同意公告不宜設立工廠。另要提醒：未納管並不等於沒事——工輔法第28條之1對既有未登記工廠已定有停止供電、供水及拆除之規定，實際執行順序由地方主管機關依權責辦理。若落在這一格，重點不在等待新的補辦管道，而在盡快釐清基地條件與可行的替代路徑。 全流程地圖：從既有事實認定到使用執照 階段｜主辦機關｜主要法源｜現況（115年7月） 1 既有工廠事實認定｜縣市工業主管機關｜工輔法第28條之1｜以105年5月19日以前從事製造、加工之事實為據 2 申請納管｜縣市工業主管機關｜工輔法第28條之5第1項｜期限已於111年3月19日屆滿 3 提出工廠改善計畫｜縣市工業主管機關｜工輔法第28條之5、特定工廠登記辦法第8條｜提出期限已於112年3月19日屆滿 4 完成改善｜縣市工業主管機關｜工輔法第28條之5第4項、特定工廠登記辦法第11條｜核定之日起2年內完成，展延不得逾119年3月19日 5 申請特定工廠登記｜縣市工業主管機關｜工輔法第28條之5第5項、特定工廠登記辦法第15條｜須先備妥環保、消防、水源等許可文件 6 用地變更編定｜縣市主管機關，會同地政、農業｜工輔法第28條之10第1項第2款、第2項；特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法｜擬具用地計畫、申請核發特定工廠使用地證明書，再辦理使用地變更編定，並依審查辦法第9條繳交回饋金 7 建造執照、使用執照｜縣市建管機關｜建築法第25條、第28條、第30條、第70條；工輔法第28條之11｜完成使用地變更編定後，得依工輔法第28條之11、第10條第1項申請工廠登記，核准時會附加限於低污染產業類別及主要產品之負擔；建築物合法使用證明文件亦是第28條之7營運管理金停繳的時點 哪幾關依法需要建築師？ 這一關是實務上容易問錯方向的地方。並不是整條路都需要建築師，但有幾關的簽證屬法定要件，文件不齊多半會被要求補正，情形嚴重者可能不予受理。 關卡｜依法需要的專業｜法源依據 改善計畫與特登階段之技師文件｜建築物配置平面簡圖與面積計算表、水土保持完工證明、環評與環保許可等，依廠況由各該技師出具；條文未一律指定資格｜特定工廠登記辦法第8條、第15條；審查辦法第4條 消防安全設備審查查驗｜消防設備師設計、監造｜消防法第7條、特定工廠登記辦法第15條 結構安全證明書或鑑定報告書（達供公眾使用建築物標準者）｜條文未指定出具人資格；實務上多由建築師、結構技師或土木技師依其執業範圍出具，並須經主管機關認定｜特定工廠登記辦法第15條第1項第6款 用地計畫書之建築配置｜應經建築師簽證（法定要件）｜特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法第5條 用地計畫書之屋頂型太陽光電規劃｜發電設備面積不低於屋頂水平投影面積百分之五十；經評估無法裝置並經中央主管機關同意者得免設｜同辦法第5條 建造執照、使用執照｜建築師為設計人、監造人；結構與設備專業工程由專業技師辦理｜建築法第13條 其中關鍵的一道，是用地計畫書的建築配置依審查辦法第5條應經建築師簽證；同條並要求營運管理計畫規劃屋頂型太陽光電，這對既有廠房的屋頂結構補強與工程預算影響不小，宜在前期一併評估。 常被誤傳的一點：特定工廠的土地變更目標，並不是一般說的「丁種建築用地」。依工輔法第28條之10第1項第2款，位於都市計畫以外者，是由已取得特定工廠登記者擬具用地計畫，向縣市主管機關申請核發特定工廠使用地證明書，再據以辦理使用地變更編定；審查依授權訂定之審查辦法辦理，變更後之使用地類別為特定目的事業用地。該辦法第6條明定：建蔽率不得超過百分之七十、容積率不得超過百分之一百八十；申請面積未達二公頃者，應留設隔離綠帶或設施，寬度至少一點五公尺且面積不少於申請面積百分之三十，二公頃以上未達五公頃者依審議規範辦理。要特別留意：隔離綠帶會先吃掉基地面積，剩餘部分才適用建蔽率上限，實際可保留的廠房量體通常比直覺低不少。另注意，一般非都市土地變更編定依非都市土地使用管制規則第30條須擬具興辦事業計畫，與特定工廠的用地計畫屬不同途徑，文件與審查重點不可互相套用。 代書（地政士）、建築師與其他專業的分工 分工不是誰比誰重要，而是法律把不同的責任綁在不同的執業證照上。 專業｜常見負責事項｜分工界線 地政士（代書）｜土地登記、測量申請之代理、與登記有關之稅務及公證認證、不動產契約撰擬｜依地政士法第16條所定業務範圍；建築設計與建築物簽證不在其中 建築師｜建築配置與量體規劃、用地計畫書建築配置簽證、建照使照設計監造、既有建築物合法性檢核｜建築法第13條所定之設計人、監造人 消防設備師｜消防安全設備之設計、監造｜消防法第7條 結構、土木、環工、水保等技師｜結構安全鑑定、廢污水處理與排放規劃、山坡地水土保持計畫與完工證明｜依各該技師執業範圍，屬改善計畫與特登申請文件所需 實務上常見的做法，是由一個窗口統籌，避免各專業各做各的、圖說對不起來。建築師可協助整合建築配置、消防、結構與用地計畫之間的一致性；地政士則在土地權利、登記與稅務環節提供代理服務。兩者是接力關係，不是替代關係。 費用由哪些部分組成 政府規費與審查費：用地計畫審查費等，依各縣市規定收取；納管輔導金與營運管理金：依工輔法第28條之5第2項、第28條之7按年繳交，分別繳至取得特定工廠登記、取得土地及建築物合法使用證明文件為止；回饋金：依審查辦法第9條，按申請用地變更使用總面積，以用地計畫核定當期公告現值百分之五十計算；得分四期繳納，並須以全部土地設定抵押權作擔保；專業服務費：建築師、消防設備師及各類技師之規劃設計與簽證費用。可參考各地建築師公會建築師酬金標準等公開基準，惟僅供參考，實際依個案議定；工程費：廠房補強、消防設備、廢水處理設施、防火間隔與隔離綠帶、景觀，以及屋頂型太陽光電設備與相應之屋頂結構補強等施工費用 回饋金以公告現值百分之五十計算，土地面積與區位一變動，金額差距相當大，通常是整體預算中不確定性較高的一項。建議在決定是否投入之前，先概算「回饋金＋工程費」的總量級，再回頭評估這塊地就地合法是否合算。 民國115年的現在，還能做什麼 已納管且改善計畫經核定者：重點是119年3月19日這道天花板。特定工廠登記辦法第11條明定展延期間不得超過該日；工輔法第28條之5第6項則規定，未於施行日起十年內取得特定工廠登記者，改善計畫之核定自期限屆滿之日起失其效力。；已取得特定工廠登記者：可著手用地計畫與變更編定，但要先對照工輔法第28條之9列舉的禁止事項，包括除法定例外情形（如繼承）外不得變更事業主體、變更獨資負責人或合夥人，不得增加廠地廠房及建築物面積，不得增加或變更為非屬低污染之產業類別及主要產品，不得將工廠土地及建築物全部或一部轉供他人設廠，以及不得未履行核定改善計畫所附加之負擔。這代表在特登狀態下先行擴建、日後再一併補件，或把部分廠房分租給別人設廠，多數情況並不被允許；個案是否適用例外，須向縣市工業主管機關確認。；尚未納管者：現行條文並無補辦納管之規定。可評估的方向多半回到常規路徑，例如取得可合法設廠之使用分區或使用地類別後依法新建、遷入產業園區，或視區位評估都市計畫變更等。各方案的可行性與成本差異很大，須逐案檢視並向主管機關確認。 另一個常見誤解，是把「取得特定工廠登記」當成終點。依工輔法第28條之5第7項，特定工廠登記之有效期限至修正條文施行之日起二十年止（即民國129年3月19日）；第28條之7也規定營運管理金應繳至取得土地及建築物合法使用證明文件為止。換句話說，特登是過渡狀態，用地變更編定與建照、使照才是把工廠接回常態管理的關卡。 還要提醒一件事：各縣市另訂之作業要點、審查基準與收費標準差異不小，同樣的廠況在不同縣市，需補的文件與費用級距可能明顯不同，前期評估時建議直接以基地所在縣市的規定為準。 下一步怎麼開始 建議先把三件事查清楚：一、105年5月19日以前的製造事實有哪些可用證據（舊照片、稅籍資料、電費單、歷年航照圖）；二、基地的使用分區與使用地類別，以及是否位於環境敏感地區——順帶一提，地目制度已於民國106年廢止，判斷土地能否設廠應看使用分區與使用地類別，不是舊謄本上的地目；三、現有廠房的面積、樓層與結構狀況，對照隔離綠帶留設要求與建蔽率百分之七十、容積率百分之一百八十的上限，看量體是否放得下。 這三項確認之後，才有辦法判斷該走用地變更編定，或評估其他路徑。若需要有人把建築配置、消防、結構與用地計畫的圖說一次拉齊，可先委由建築師做前期評估，再決定投入順序與預算。您也可以透過本站的諮詢表單，說明基地位置、廠房現況與目前的納管狀態，由建築師協助做初步判讀。