很多地主談農舍，卡住的多半不是「能不能蓋」，而是不知道這件事要跑兩套審查：先取得農業主管機關的興建核定，才有資格向建管機關申請建造執照。兩關的承辦單位、審查重點與書件都不同，順序弄反就會空轉。 更前面還有一關是資格。依農業用地興建農舍辦法第2條第1項，申請人的戶籍所在地與該筆農業用地須在同一直轄市、縣（市）內，且土地取得及戶籍登記均應滿二年。剛完成過戶的農地，多數情況要等年限屆滿才具備申請資格，這是實務上很常在第一步就被擋下的原因。 第三個卡點在完工之後：核發建照後會造冊列管、於土地登記簿註記、在地籍套繪圖著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，另有移轉年限問題。以下依中華民國115年7月31日查證之現行條文說明，主要依據為農業發展條例第18條、農業用地興建農舍辦法（111年11月1日修正）、實施區域計畫地區建築管理辦法、都市計畫法各該施行細則及建築法；各縣市另訂之建築管理自治法規與都市計畫書規定，仍須個別查對。 第一關：資格，先自己檢視這五件事 資格要件（農業用地興建農舍辦法第2條第1項）｜內容 年齡｜已成年 戶籍與土地｜戶籍所在地與該農業用地須在同一直轄市、縣（市）內，且土地取得及戶籍登記均應滿二年（參加集村農舍者不受土地取得滿二年之限制） 土地面積｜該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃（2,500 ㎡）；集村農舍、離島地區興建者不在此限 無自用農舍｜已領有個別或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍；該執照尚未開工且已撤銷、或原申請案件重新申請者除外 所有權與農用｜須為該農業用地所有權人，土地應確供農業使用且未經申請興建農舍 以上僅供先行自我檢視，是否符合仍由直轄市、縣（市）主管機關核定。另依同辦法第6條，申請人五年內曾取得個別或集村農舍建造執照者，除該執照已撤銷、失效，或農舍因天然災害全倒、自行拆除、滅失等情形外，主管機關應認不符需興建要件而不予許可。「無自用農舍」與「五年內曾領建照」是兩道各自獨立的檢核，不能互相取代。依農業發展條例第18條第3項（89年1月4日修正施行前已取得農業用地，或修法前共有耕地嗣後分割為單獨所有）申請者，適用款項不同（見同辦法第3條），須個案確認。 常見誤解：把「農業用地作農業使用證明書」當成農舍核定。農用證明書多用於土地移轉、稅賦減免與設施容許使用；農舍能不能蓋，是由縣（市）主管機關就經營計畫書（辦法第2條第2項用語，實務上多稱農業經營計畫書）等文件另行核定，建造執照要檢附的是該核定文件。兩者不是同一份，各縣市書表要求仍有差異，送件前請向承辦單位確認清單。 第二關：規格看使用分區，不是看地目 非都市土地與都市計畫農業區的農舍，法定規格上限並不相同：總樓地板面積、高度與層數都不一樣，僅建築面積百分之十的比例相同。判斷依據也不是地目——地目制度已於民國106年廢止，應看使用分區與使用地類別。 項目｜非都市土地（區域計畫地區）｜都市計畫農業區（示例） 總樓地板面積上限｜495 ㎡｜660 ㎡ 建築面積上限｜耕地面積 10%｜該宗農業用地面積 10% 條文所稱最大基層建築面積｜330 ㎡｜依各該施行細則 高度／樓層上限｜3 層且 10.5 m｜4 層或 14 m 主要依據｜實施區域計畫地區建築管理辦法第5條｜都市計畫法各該直轄市、縣（市）施行細則 上表都市計畫農業區欄位係參照都市計畫法臺灣省施行細則第29條之農舍規格（該條另定與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外不得小於8公尺）。桃園市自103年改制直轄市後應適用「都市計畫法桃園市施行細則」，其條號與數值請以桃園市政府主管法規共用系統或市府公告為準。各縣市規定並不一致，本表僅為示例，不可套用他縣市，並須併同該都市計畫書之土地使用分區管制要點檢討。 還要分清楚兩個不同的「百分之十」：一是建築面積不得超過耕地面積／該宗農業用地面積百分之十；二是農業用地興建農舍辦法第9條第2項的農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除後供農業生產使用者應為完整區塊、不得低於百分之九十（離島地區因繼承或被繼承人生前贈與取得者另有除外）。農舍用地涵蓋農舍及其附屬使用範圍，較建築面積為廣；庭院、迴車道、曬場等是否計入，須向主管機關確認。兩者是各自獨立的檢討項目，只算其中一項，是配置圖常被要求補正的原因之一。 六道關卡：誰主管、產出什麼 關卡｜主管單位｜產出 1. 前置調查｜地政、都計、建管（查詢為主）｜確認分區、面積與既有套繪狀態 2. 農舍興建資格核定｜直轄市、縣（市）農業主管機關｜核定文件或不予許可處分 3. 建造執照｜主管建築機關｜建造執照（或補正通知、駁回處分） 4. 開工、施工與監造｜主管建築機關（勘驗、抽查）｜依核定圖說完成工程 5. 使用執照｜主管建築機關｜使用執照 6. 完工後列管｜建管、農業、地政｜造冊列管、登記簿註記、套繪著色 分工可以這樣理解：農業主管機關看的是申請人資格、經營計畫書、農地是否確供農業使用、農業經營用地是否完整；建管機關看的是圖說、結構、施工與竣工是否與圖相符。兩關各有審查標的，任一關未通過就無法進入下一階段。 申請建造執照應備文件依辦法第8條共七款，可歸為三類：申請書與農業主管機關核定文件（含放流水相關同意文件）、土地權利證明與地籍圖謄本及使用分區證明、工程圖樣（比例尺不小於一百分之一，即1/100）與農業用地配置圖（比例尺不小於一千二百分之一，即1/1200）。配置圖是農舍案的特徵書件，須在同一張圖交代建築配置、農業經營用地完整性與排水去向，檢討項目較多，實務上常見需要往返補正，實際要求依各主管機關而異。 建築師在流程裡負責什麼 前期法規整合與配置檢討：確認使用分區與使用地類別、既有套繪狀態、適用哪一套規格，把上限值換算成可執行量體，並讓農舍與附屬設施收在百分之十的農舍用地內、其餘維持完整區塊。；設計簽證與監造：依建築法第13條，建築物設計人及監造人為依法登記開業之建築師；建築物結構及設備等專業工程部分，除五層以下非供公眾使用之建築物外，應交由專業工業技師負責，建築師負連帶責任。；竣工與使照：工程完竣後由起造人會同承造人、監造人申請使用執照，建築師負責竣工圖說整備、與勘驗紀錄勾稽，以及查驗意見的回覆與修改。 關於「農舍免建築師」的正確理解：實施區域計畫地區建築管理辦法第5條第2項規定，該條所指自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造；農業用地興建農舍辦法第14條規定，採用主管建築機關訂定之農舍標準圖樣興建者，得免由建築師設計（該條文字未及於監造）。這是法律給予的選項，是否採用由起造人決定。要留意兩點：一是免由建築師設計並不免除依建築法申請建造執照、依核定圖說施工並申請使用執照的義務；二是前者係針對實施區域計畫地區之自用農舍，都市計畫農業區之農舍應依都市計畫法各該施行細則與自治法規辦理。標準圖樣的規格與適用範圍各縣市不同，建議規劃初期向主管建築機關確認。 費用結構怎麼拆（只談組成，不談單價） 費用項目｜內容與影響因素 規劃設計與監造服務｜與樓地板面積、地形（平地或坡地）、是否須專業技師簽證、送審與補正次數有關；公開參考基準可洽當地建築師公會或主管機關取得，僅供參考，實際依個案議定 規費、文件與測量｜建造執照依建築法第29條按造價收取千分之一以下規費、使用執照收工本費；另有經營計畫書製作、謄本與分區證明、鑑界與現況測量 工程營造費｜主體結構、外裝、門窗、機電；材料等級與施工方式影響幅度大 設備與外線｜建築物污水處理設施、水電外線接管、既有農路與排水改善 其他不定項｜地質鑽探、擋土、整地、雜項執照（如有）、地方性審查所需作業 要提醒的是，農舍案被低估的常不是主體工程，而是基地端：農路寬度、電力與自來水引接距離、排水去向是否須經灌排系統管理機關（構）同意及水利主管機關核准，在偏遠農地上可能佔到相當比例，建議委託設計前先查清楚。 期限與完工後的長期管制 起造人自領得建造執照之日起應於六個月內開工，並於開工前會同承造人、監造人申報開工日期並檢附施工計畫書；不能於期限內開工者，應敘明原因申請展期一次、期限三個月，未依規定申請展期或已逾展期期限仍未開工者，其執照自規定得展期之期限屆滿之日起失其效力（建築法第54條）。工程完竣申請使用執照後，主管建築機關自接到申請之日起十日內派員查驗（建築法第70條）。整體工期因基地條件、構造形式與補正次數而差異很大，不宜以網路上流傳的「幾個月即可完工」作為財務規劃基礎。 管制事項｜內容 移轉年限｜依農業發展條例第18條第2項，依同條第1項（89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民）在自有農業用地興建之農舍，滿五年始得移轉；因繼承或法院拍賣而移轉者不在此限。依同條第3項（修正施行前取得農業用地等）興建之農舍是否適用同一年限，須由主管機關個案認定 併同移轉｜農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請 造冊與註記｜核發建造執照後造冊列管，地號清冊送地政機關於土地登記簿上註記（辦法第12條） 套繪管制｜於地籍套繪圖著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割；解除須符合法定情形之一（辦法第12條） 維持農用與稽查｜農業用地應維持作農業使用，主管機關組成稽查小組定期檢查，限期改正、屆期不改正得廢止許可；申請資料不實者撤銷核定並撤銷建築許可（辦法第13條、第15條） 最容易卡住的三件事：一是農業經營用地的完整性，房子、車道、水池、曬場把農地切碎，就過不了完整區塊的檢討；二是放流水去向，排入灌排系統須經管理機關（構）同意及水利主管機關核准，這道同意函往往比建照本身花時間；三是五年移轉限制的適用範圍，坊間常說成所有農舍一律適用，實際上該規定係接續第18條第1項而來，要先確認農地取得時點，並以主管機關認定為準。 下一步該找誰談 農舍案的難處，在於它同時橫跨農業與建管兩套法令，而且資格與規格都可能在動筆畫圖前就決定成敗。實務上比較穩妥的做法，是在委託設計前先做一次可行性確認：戶籍與土地取得年限、分區與使用地類別、面積與既有套繪狀態、農路與排水條件、水電引接距離，再據以決定量體與配置方向。 若您手上已有地號、也確認想推進，可以把土地資料與需求（居住人數、是否需要農機具空間、預定時程）整理好，透過本站的諮詢表單與建築師約時間討論。建築師會協助釐清該筆土地適用的法規版本、盤點農業機關與建管機關各自需要的書件，並就配置方式與可行時程提出評估；涉及主管機關認定的部分，仍須以各該機關的正式回覆為準。